Tipps rund um das Grundstück
So finden Sie das passende Grundstück
Wer sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen möchte, muss einiges im Bezug auf die Suche des Grundstückes beachten, denn es handelt sich nicht einfach nur um Bauland, sondern um eine Investition in die Zukunft. Um ein Grundstück zu finden, sollten Sie sich zu Anfang eine geeignete und auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittene Checkliste zusammenstellen. Wichtig ist, dass diese Checkliste alles enthält was Ihnen und Ihrer Familie wichtig ist. Ziehen Sie sich einfach kurz zurück und überlegen Sie: Wie weit ist zukünftig mein Arbeitsweg? Gibt es Schulen und öffentliche Einrichtungen in der Nähe? Ist die Umgebung des Grundstücks passend für Kinder? Kann ich mich auf dem Grundstück wirklich frei entfalten oder gibt es strenge Auflagen?
All das schränkt Ihre Auswahl zwar ein, ist aber wichtig um das ideale Grundstück zu finden. Vor Ort zählt dann zunächst einmal Ihr ganz persönlicher Eindruck vom Grundstück und die Frage ob Sie es sich vorstellen können dort zu leben.
Folgende Tipps helfen Ihnen dann bei der Grundstückssuche:
Wo finden Sie ein Grundstück?
Bisweilen ist es so, dass die Kreditraten für die Baufinanzierung niedriger ausfallen als die monatliche Miete. Für viele Familien heißt es daher: Raus aus der Wohnung und rein ins eigene Haus. Denn, ist der Kredit einmal abbezahlt, lebt es sich nachweislich deutlich besser im eigenen Haus. Aufgrund niedriger Zinsen und einem regelrechten Bauboom, aber auch wegen zu geringer Aktivitäten des Staates aus den letzten Jahren, werden Grundstücke knapp. Folgende Tipps helfen Ihnen dabei auf die Grundstückssuche zu gehen:
Bevor neues Bauland entsteht, versuchen Städte und Gemeinden immer erst vorhandene Baulücken zu schließen. Für Bauträger sind diese Lücken meist unattraktiv, denn sie wollen größere Gebiete erschließen. Genau hier ist Ihre Chance! Auch wenn Baulücken oft schmal sind, mit den richtigen Lösungen steht einer Bebauung nichts im Wege. Schmale Häuser wie das Aura 125 oder kompakte Häuser wie das Stadthaus 100 machen es möglich. Also, beim nächsten Sonntagsspaziergang – Augen auf!
Auch hier entstehen Chancen für Sie. Im Rahmen des Erbbaurechtes (auch Erbpacht genannt) zahlt der Bauherr einen Erbbauzins an den Besitzer und darf das Grundstück nach seinen eigenen Vorstellungen gestalten. Die Zahlung des Erbbauzinses wird vertraglich vereinbart und beträgt meist 99 Jahre.
Auch Kommunen wollen ihre Grundstücke verkaufen. Ein Blick auf deren Websites oder in die örtliche Presse lohnt sich immer. Die Grundstücke sind hier in der Regel auch günstiger als beim Makler oder Hausanbieter, da keine Provisionen anfallen.
Fragen Sie einfach in ihrem Freundes- und Bekanntenkreis nach. Nur wenn jeder weiß, dass Sie ein Haus bauen möchten, kann man Ihnen auch Grundstücke empfehlen. Unterschätzen Sie nicht das Potenzial, welches sich hier verbirgt.
Die wenigsten wissen, dass die Kirche und die Deutsche Bahn die größten Grundstücksbesitzer in Deutschland sind. Ein Kontakt in die Kirchgemeinde oder ein Blick in die Angebote der Deutschen Bahn macht also Sinn.
Die großen Immobilienportale haben kaum noch attraktive Angebote online, dass liegt einmal an den Kosten für ein Inserat, aber auch daran das diese Angebote meist von Hausanbietern geschaltet werden. Ein Blick in die Kleinanzeigenportale lohnt sich daher immer.
Ein Zusammenschluss von Bauherren lohnt sich in Gebieten, in denen Grundstücke knapp sind. Meist wird hier schon das Grundstück über die Gemeinschaft gekauft. Mit Gründung einer GbR ist der rechtliche Rahmen gesetzt und nach dem Bau wird der Besitz, also die einzelnen Grundstücke, an die Bauherren übertragen.
Aus Privat- oder Firmenbesitz heraus, Zwangsversteigerungen können attraktiv sein, wenn Bauherren ein Grundstück finden möchten. Informieren Sie sich aber vorher zu Gebühren und zu den Grundstücksangeboten.
Fakt ist, wenn Sie sich für den Bau eines Hauses entscheiden, müssen Sie die Augen offenhalten wenn es darum geht ein Grundstück zu finden. Nutzen Sie alle bekannten Quellen und Möglichkeiten in Ihrer Umgebung. Auch die regionalen Town & Country Hauskaufberater helfen Ihnen gerne bei der Grundstückssuche.
Welche Rechte am Grundstück erwirbt man?
Es gibt zahlreiche Möglichkeiten um das Recht zu erwerben ein Haus auf einem Grundstück zu bauen. Die geläufigsten Arten sind diese:
- ein Grundstück ganz klassisch kaufen und damit der Eigentümer werden
- ein Grundstück pachten
- (dabei ist jedoch zu beachten, dass die Bebauung mit einem Einfamilienhaus meist nicht möglich ist, sondern nur die Nutzung als Garten oder als forstwirtschaftliche Fläche)
- auf das Erbbaurecht setzen
- (Mit Zahlung des Erbbauzinses an den Grundstückseigentümer haben Sie dann die Möglichkeit das Grundstück zu bebauen)
Was gibt es beim Grundstücks-Kaufvertrag zu beachten?
Wenn Sie sich für ein Grundstück entschieden haben, folgt im nächsten Schritt der Kauf des Grundstückes und damit auch der Kaufvertrag. Dieser muss in Deutschland von einem Notar angefertigt und beurkundet werden. Erst dann ist der Kauf des Grundstückes rechtskräftig. Bis dahin müssen auch die Kosten des Notars vom Käufer getragen werden – dafür können Sie sich aber auch den ausstellenden Notar aussuchen. Beim Kauf von einer Kommune oder einer Stadt wurde meist schon ein Notar mit der Ausarbeitung des Vertrages beauftragt.
Folgendes sollten Sie beim Grundstücks-Kaufvertrag beachten:
- Wenn der Verkauf des Grundstückes durch eine Kommune erfolgt, muss keine Auflassungsvormerkung vorgenommen werden. Denn die Kommune gilt in den Augen des Staates als krisensicher und insolvenzfest.
- Um die Aufgaben rund um behördliche Anforderungen und Anpassungen im Grundbuch kümmert sich ausschließlich der Notar.
- Erst wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind ist der Kaufpreis für das Grundstück fällig: alle erforderlichen Genehmigungen liegen vor, die Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist erfolgt, also die Vormerkung des Käufers als neuer Grundstücksbesitzer, alle notwendigen Unterlagen für die Löschung einer evtl. Grundschuld des Verkäufers sind vorhanden, damit Einträge im Grundbuch gelöscht werden können und der Grundstückskäufer das Land lastenfrei übernehmen kann, die Gemeinde verzichtet auf ihr Vorkaufsrecht.
- Darüber hinaus sollten Sie aber trotzdem darauf achten, ob ein präziser Termin angegeben ist, bis wann der Kaufpreis für das Grundstück gezahlt werden muss.
- Stellen Sie sicher das Ihnen der Vertrag rechtzeitig, zur Voransicht, zur Verfügung gestellt wird. Spätestens zwei Wochen vor dem Termin zur Beurkundung sollte Ihnen dieser vorliegen.
Wenn Sie auf der Suche nach dem richtigen Grundstück sind, hilft Ihnen die Grundstückssuche von Town & Country Haus oder Sie wählen einen von 300 regionalen Town & Country Hauskaufberatern. Mit unserem Grundstücksuchservice haben Sie außerdem die Möglichkeit die Suche mit ihrem Town & Country Partner anzugehen.
Wo finde ich das passende Umfeld?
Wo Bauherren das passende Umfeld für den Bau eines Hauses finden ist schwer zu sagen, denn die Bedürfnisse sind ganz unterschiedlich. Behalten Sie aber im Hinterkopf, dass die Auswahl eines Grundstückes eine Wahl für's Leben ist. Grundsätzlich spielen aber folgende Kriterien bei der Auswahl eine Rolle:
- Gibt es größere Lärmquellen wie Flughäfen und Hauptstraßen in der Nähe? Solche Quellen schlagen nicht nur auf's Gemüt, sondern verringern auch den Wert des Hauses und damit auch des Grundstücks.
- Gibt es Grünflächen in der näheren Umgebung? Mit Blick auf die Familie und auf die Erholung ist es wichtig sich regelmäßig in der Natur aufzuhalten.
- Wie hoch ist die Distanz zu öffentlichen Einrichtungen wie Kindergärten und Schulen? Sind diese auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen? Haben Sie die Möglichkeit in der näheren Umgebung einzukaufen?
- Wie steht es um die Erreichbarkeit Ihres Arbeitsplatzes und wie stark ist das Grundstück an Verkehr und öffentliche Nahverkehrsmittel angebunden?
Wie empfehlen Ihnen eine auf Ihre Bedürfnisse angepasste Checkliste zu erstellen. Einige Anregungen zu unterschiedlichen Grundstückstypen finden Sie auf unseren Seiten. Das richtige Haus zu Ihren Wünschen finden Sie in unserer HausAusstellung.
Was folgt nach dem ersten Eindruck?
Wenn Sie die erste Besichtigung des Grundstücks gemeinsam mit Besitzer oder Makler vorgenommen haben, gilt es das Grundstück auf Herz und Nieren zu prüfen. Vieles davon können Sie selbst erledigen. Unabdingbar ist aber ein Bodengrundgutachten. Dieses sollte im Preis des Hauses bereits inbegriffen sein.
Darüber hinaus können Sie zuerst die sichtbaren Grundstücksgrenzen mit den Größenangaben aus dem Angebot vergleichen. Jeder Quadratmeter bedeutet bares Geld und die Geltendmachung von Mängeln ist nach Abschluss des Kaufvertrages nur noch sehr schwer möglich. Außerdem sollten Sie prüfen ob die Bebaubarkeit des Grundstückes durch Alt- oder Baulasten beeinträchtigt ist. Diese Prüfung können Sie mit Hilfe des Altlastenregisters und des Bauverzeichnisses der jeweiligen Gemeinde vornehmen.
Alle Informationen zu Baulandarten und der Bebaubarkeit von Grundstücken haben wir übersichtlich für Sie zusammengestellt.
Im Nachgang kann dann die Terminvereinbarung mit dem Notar erfolgen. Die nächsten Schritte beziehen sich auf die Zahlung der Grunderwerbsteuer.
Kommt es auf die Lages des Grundstücks an?
Die Lage des Grundstückes ist entscheidend wenn es um die Werthaltigkeit der Immobile geht. Entscheidend ist aber vor allem, dass Sie sich vor Ort wohlfühlen. Um den Wert des Grundstückes richtig zu ermitteln benötigen Sie sämtliche Informationen zur Infrastruktur in der Umgebung und auch Details wie die Sonneneinstrahlung. Wichtig ist vor allem auch ob das Grundstück bereits erschlossen ist, wenn nicht kann es teuer werden. Ein Blick in den Bebauungsplan lohnt sich auch hier um zuerst die Art des Baulandes festzustellen. In Mischgebieten, also Bau- und Gewerbegebieten, kann die Lärmbelastung sehr hoch sein und der Wert des Hauses sinken.
Entscheidend bei der Lage des Grundstücks sind auch Wind- und Schneelastzone. Hier drohen unter Umständen hohe Mehrkosten beim Bau des Hauses. Darüber hinaus sollten Sie auch darauf achten ob das Grundstück in einem Erbeben- oder Hochwassergebiet liegt.
Wie groß sollte ein Grundstück sein?
Hier kommt es ganz auf den Geschmack der Bauherren an, es spielt aber auch eine Rolle für welche Art der Bebauung Grundstücke ausgelegt sind. Naturgemäß benötigt ein Reihenhaus sehr wenig Grundstücksfläche, Bungalows hingegen brauchen viel Platz. Die Grundstücksgröße für freistehende Einfamilienhäuser hat sich in den letzten Jahren bei etwa 300 – 450 Quadratmetern eingepegelt.
Ein paar Tipps zur optimalen Grundstücksgröße finden Sie hier:
Blick in die Zukunft
Möchten Sie, dass Ihre Kinder einmal mit auf dem Grundstück bauen oder wollen Sie vielleicht im Alter barrierearm bauen, müssen Sie darauf achten genug Platz zur Verfügung zu haben.
Blick ins Portmonee
Dieser Blick verrät, im Rahmen des Budgets, was überhaupt möglich ist. Die Quadratmeterpreise der meisten Grundstücke sind häufig am ortsüblichen Bodenrichtwert bemessen. Diese können aber regional sehr stark voneinander abweichen.
Blick auf die Form
Neben dem Preis und der Nutzung des Grundstücks spielt auch die Form des Grundstückes eine Rolle. Je nach gewählten Haustyp muss entschieden werden was überhaupt auf das Grundstück passt. In Gebieten mit wenigen Grundstücksangeboten ist eher das Grundstück ausschlaggebend für das Haus.
Blick nach vorne
Sie sollten außerdem beachten das große Gärten sehr reizvoll sein können, sie bringen aber auch eine Menge Arbeit mit sich. Darüber hinaus ist es auch sinnvoll infrastrukturelle Aspekte mit einzubeziehen. Große Entfernungen zu medizinischer Hilfe und Einkaufsmöglichkeiten kann im Alter sehr hinderlich sein.
Blick auf den Staat
Auch der Staat muss berücksichtigt werden. So hat dieser zwar aktuell mit dem Baukindergeld einige neue Anreize geschaffen, aber die Grunderwerbsteuer kannte in den letzten Jahren nur einen Weg – nach oben.
Was bedeutet Grenzbebauung?
Die Freude über die neu gewonnene Freiheit mit dem eigenen Haus währt nicht lange, wenn der Nachbar vor hat eine Mauer auf der Grundstücksgrenze zu errichten oder den Pavillon genau an die Grenze zu setzen. Für solche Fälle gibt es das Baurecht. Dieses regelt unter anderem Abstandsflächen und Regeln zur Grenzbebauung. Die Möglichkeiten der Grenzbebauung kann man dann anhand der Abstandsflächen mit folgenden Informationen ermitteln:
- Die Abstandsflächen erstrecken sich immer auf die volle Länge einer Fassade
- Der einzuhaltende Abstand entspricht der Gebäudehöhe, multipliziert mit einem Wert zwischen 0,25 und 1, je nach Bundesland und Bauvorschriften
Folgende Elemente spielen bei der Grenzbebauung eine zentrale Rolle:
- Dachflächen (Dachflächen die einen Neigungswinkel von mehr als 70 Grad aufweisen werden in allen Bundesländern voll zur Gebäudehöhe gerechnet)
- Balkone, Erker und Gauben (Diese Sonderelemente müssen nicht extra berechnet werden. Die Regelungen dazu sind in allen Bundesländern ähnlich)
- Garagen, Geräteschuppen und Gartenmauern (Garagen und Carports dürfen auf Abstandsflächen gebaut werden, aber nur wenn sie bestimmte Maße nicht überschreiten)
Was bedeutet „Grunderwerbsteuer“?
Die Grunderwerbsteuer fällt immer dann an, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie gekauft wird. Die Hebesätze sind dabei von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, betragen aber in der Regel zwischen 3,5 % - 6,5% des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer gehört damit, ähnlich wie Notar- und Grundbuchkosten, zu den Kaufnebenkosten und ist von zwei Faktoren abhängig: dem Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks und dem Hebesatz des Bundeslandes.
Günstigste Bundesländer sind aktuell Bayern und Sachsen. Hier fällt eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5% an. Bei einem Kaufpreis von 300.000 EUR sind das ca. 10.500 EUR. Spitzenreiter sind Thüringen, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und das Saarland. Hier werden Käufer mit 6,5% Grunderwerbsteuer zur Kasse gebeten – das entspricht schon 19.500 EUR.
In Deutschland müssen Immobilien- und Grundstückskäufe über einen Notar abgewickelt und beglaubigt werden. Der Notar legt dann auch die Zahlung der Grunderwerbsteuer fest. Diese ist durch den Käufer zu übernehmen und an das Finanzamt zu zahlen. Damit ist die Zahlung der Grunderwerbsteuer eine wichtige Voraussetzung, um tatsächlich Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie zu werden. Folgendes Vorgehen ist hier Standard:
1. Der Notar informiert das Finanzamt
2. Der Käufer überweist die Grunderwerbsteuer
3. Das Finanzamt erstellt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung
4. Der Notar legt die Unbedenklichkeitsbescheinigung dem Grundbuchamt vor
Wer Grundstück und Immobilie einzeln erwirbt, zahlt unter strengen Voraussetzungen nur Grunderwerbsteuer auf das Grundstück. Das funktioniert nur, wenn auf dem Grundstück noch keine Immobilie steht, also ein Neubau geplant ist. Aber genau hier hat die Sache ihren Haken: Das Finanzamt prüft diesen Vorgang sehr genau und lässt Ihnen das Steuersparmodell nur durchgehen, wenn Sie Grundstück und Immobilie von unterschiedlichen Vertragspartnern kaufen.
Vorteilhaft wirkt sich außerdem ein gewisser zeitlicher Abstand aus: Zwischen dem Kauf des Grundstücks und der Beauftragung einer Baufirma sollte eine sogenannte Schamfrist von mindestens 6 Monaten liegen. Doch selbst, wenn Sie die vertragliche Trennung und den zeitlichen Abstand einhalten, gilt: Beim kleinsten Indiz, dass der Grundstückskauf in irgendeiner Form an den Bau einer Immobilie gebunden ist, wird das Finanzamt von einem sogenannten „verbundenen Geschäft“ ausgehen und die Steuer auf den Gesamtpreis von Grundstück und Immobilie erheben.
Wie liest man einen Bebauungsplan?
Um ein Grundstück zu beurteilen und seinen Wert korrekt einzuschätzen, sind viele Informationen notwendig. Entscheidend ist zum Beispiel zu wissen, was baurechtlich erlaubt ist und was nicht.
Was, wo, wie gebaut werden darf, regelt die jeweilige Gemeinde im sogenannten Bebauungsplan (B-Plan). Diese Baupläne befinden sich normalerweise bei kommunalen bzw. Kreisbauämtern. Manche Bebauungspläne sind auch online verfügbar. Die meisten bestehen aus drei Teilen: der Planzeichnung, dem Textteil und der Begründung.
Welche Angaben sind im Bebauungsplan enthalten?
ein großes Grundstück später teilbar ist.
Im Bebauungsplan sind unter anderem die Art der baulichen Nutzung, die maximal bebaubare Fläche und die einzuhaltende Abstandsfläche zum Nachbarn geregelt. Dazu zählen unter anderem Geschossflächen- und Grundflächenzahl, Anzahl der gestatteten Vollgeschosse und die Bauweise, aber auch Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefe. Häufig können auch ergänzende oder ortsgestaltende Auflagen wie Dachformen, Farben, Materialien oder gar bestimmte Haustypen angegeben sein. Auch Angaben über Stellplätze für PKWs, Spielplätze, Grünanlagen oder Stellflächen für Mülltonen können enthalten sein. Außerdem wird festgelegt, ob ein großes Grundstück nachträglich geteilt und mit weiteren Häusern bebaut werden darf.
Darüber hinaus ist auch ersichtlich, was in der Nachbarschaft in Zukunft noch gebaut werden kann, also ob zum Beispiel eine Firma in der Nähe bauen darf. Die Regelungen können als kommunal geltendes Recht nicht umgangen werden. Ausnahmeregelungen sind nur möglich, wenn diese bereits im Bebauungsplan vorgesehen sind.
Ansonsten gilt: alles was nicht im B-Plan geregelt ist, kann frei bestimmt werden, solange in die Umgebung passt.
Normalerweise gibt es zu jedem Grundstück einen entsprechenden Bebauungsplan. Sollte noch keiner vorhanden sein, gilt Paragraph 34 des Baugesetzbuches. Nach diesem müssen sich Neubauten an vorhandenen Häusern orientieren. Die zuständige Behörde erwägt dann im Einzelfall, was erlaubt ist und was nicht. Hierfür ist aber eine kostenpflichtige Bauvoranfrage notwendig.
Was muss beim Baurecht beachtet werden?
Um ein Haus auf einem Grundstück bauen zu dürfen, benötigen Sie die Baugenehmigung. Diese bekommen Sie allerdings nur, wenn Sie das Baurecht für das betreffende Grundstück haben. Erkundigen Sie sich vor dem Kauf des Grundstückes, ob dafür ein Baurecht besteht. Um die Bebaubarkeit einer Fläche festzustellen muss diese planungs- und baurechtlich beurteilt werden. Falls Sie das Grundstück nicht selbst beurteilen können, gibt es auch die Möglichkeit die Bebaubarkeit mit den zuständigen Ämtern wie Gemeinde oder Bauamt sowie einem Architekten zu klären. Verlassen Sie sich hierbei nicht auf mündliche Zusagen, sondern lassen Sie sich immer einen schriftlichen Beleg in Form einer behördlichen Darlegung geben. Um das Grundstück selbst beurteilen zu können, sollten Sie die folgenden drei Kriterien beachten:
1. Grundstück innerhalb eines Ortes mit Bebauungsplan
Befindet sich Ihr Grundstück in einer Ortschaft mit Bebauungsplan, können Sie beruhigt sein. In dem Bebauungsplan ist genau aufgelistet was Sie bauen dürfen. Sie haben in diesem Fall fast immer Baurecht, falls die Erschließung gesichert ist und ihr Bauvorhaben den Anforderungen entspricht.
2. Bauen innerhalb von „Im Zusammenhang bebauter Ortsteile“
Sollte es für Ihr Grundstück keinen Bebauungsplan geben, können Sie schauen, ob sich die Fläche eventuell im Zusammenhang bebauter Ortsteile befindet. Dies ist ein Gebiet, welches trotz Baulücken den Eindruck der Zugehörigkeit zur Gemeinde erweckt. Ist das der Fall, können Sie ein Baurecht ableiten, insofern die Erschließung gesichert ist. Erkundigen Sie sich allerdings im Zweifel bei der Gemeinde, ob das auch tatsächlich zutrifft und was Sie dort genau bauen dürfen.
3. Grundstück im Außenbereich eines Ortes
Falls sich ein Grundstück im Außenbereich eines Ortes und des Bebauungsplanes befindet, ist es sehr schwierig das Baurecht zu erhalten. In diesem Fall geht das meist nur, wenn Sie ein Grundstück geerbt haben und sich dort ein abrissfälliges Haus befindet. Dann dürfen Sie an die gleiche Stell ein neues Haus bauen. Befindet sich auf dem Grundstück jedoch noch kein Wohngebäude, dürfen Sie hier mit hoher Wahrscheinlichkeit auch nicht bauen. Diese Flächen sind meist für Energieerzeugungs- oder Industriebetriebe vorgesehen, da innerhalb der Orte dafür meist kein Platz ist.
